Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как понимать в объявлениях понятия — обмен и чистая продажа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Агенты по недвижимости и домовладельцы используют термин «чистая продажа» для обозначения определенного типа жилья. Как было сказано выше, это означает, что в квартире нет долгов, ограничений и нет зарегистрированных людей. Кроме того, хозяину не нужна чистая квартира, продавца интересует только получение денег, которые будут собраны при продаже.
Кoгдa нe cтoит пpoвoдить cдeлкy
Пepeчиcлим cитyaции, кoгдa нe cтoит пoкyпaть квapтиpy, кaк бы cильнo oнa ни нpaвилacь.
B дoкyмeнтax yкaзaнa paзнaя инфopмaция. Нaпpимep, в выпиcкe EГPН yкaзaнa oднa плoщaдь квapтиpы, a в тexничecкoм пacпopтe из БTИ дpyгaя. Oшибки мoгyт пoмeшaть пpoвecти cдeлкy ceйчac или в бyдyщeм, кoгдa coбcтвeнникoм cтaнeт пoкyпaтeль.
B пoгaшeниe ипoтeки ceмья влoжилa мaтepинcкий кaпитaл, нo дeти coбcтвeнникaми нe cтaли. Пo зaкoнy, пocлe зaкpытия кpeдитa y кaждoгo члeнa ceмьи дoлжнa быть дoля coбcтвeннocти в жильe.
Ecли дoлeй нeт, a квapтиpa пpoдaeтcя, тo в бyдyщeм пoявляeтcя pиcк пpизнaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeльным.
Несколько советов для покупателя вторичного жилья
Чтобы не попасть в сложную ситуацию при заключении договора, нужно обращать внимание на все детали и прислушиваться к советам профессионалов. С особым вниманием стоит покупать второй дом. Что означает чистая продажа квартиры в вторичке? Это реализация корпуса, соответствующая описанным ниже требованиям.
Итак, покупая вторичную квартиру, учитывайте следующие моменты.
- Количество собственников квартиры. Идеально, если он один. Но бывают ситуации, когда владельцев несколько и они находятся во враждебных отношениях. В этом случае между продавцами может возникнуть спор, в результате продажа будет отложена на неопределенный срок.
- Сколько раз продавалась эта квартира. Частые перепродажи — повод быть настороже.
- Есть ли в квартире люди, права которых могут быть нарушены? К таким людям относятся люди с ограниченными возможностями, дети и лица, состоящие на учете у психолога. Также в эту группу людей входят студенты, уехавшие учиться в другой город, люди, которые служат в армии или находятся в тюрьме.
- Причина продажи квартиры.
Чтобы быть уверенным в быстрой сделке по свободной продаже квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
Несколько советов для покупателя вторичного жилья
Чтобы не попасть в сложную ситуацию при совершении сделки, необходимо обращать внимание на все детали и прислушиваться к советам профессионалов. С особым вниманием стоит покупать вторичное жилье. Что значит чистая продажа квартиры во вторичке? Эта реализация жилья, которое удовлетворяет требованиям, описанным ниже.
Итак, при покупке вторичной квартиры учтите следующие моменты.
- Нет ли в квартире лиц, чьи права могут быть ущемлены. К этим лицам относятся люди с инвалидностью, дети и личности, которые состоят на учете у психолога. Также к этой группе людей относятся студенты, которые уехали учиться в другой город, лица, которые служат в армии или находятся в местах лишения свободы.
- Сколько раз продавалась данная квартира. Частые перепродажи — это повод насторожиться.
- Причину продажи квартиры.
- Количество собственников у квартиры. Идеально, если он один. Но бывают ситуации, когда собственников несколько, и они находятся в недружественных отношениях. В этом случае может возникнуть спор между продавцами, как следствие, продажа затянется на неопределенный срок.
Чтобы быть уверенным в быстром проведении сделки по свободной продаже квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
Плюсы чистой продажи квартир
Подобные сделки имеют немало преимуществ. Для собственника это жилье является избыточным, то есть при продаже деньги идут на другие нужды, не связанные с покупкой квартиры для проживания.
Наиболее распространенным случаем чистой продажи является реализация жилплощади, перешедшей по наследству. Тогда собственники заинтересованы в быстрой продаже квартиры или комнаты.
Продавец имеет другое жилье, а значит, не нужно подбирать альтернативную жилплощадь за полученные деньги. Кроме того, квартира находится в юридической собственности у продавца. То есть сделка может состояться сразу же после проверки документов.
Таким образом, выделяем основные плюсы:
- скорость проведения сделки. Обычно в таких квартирах никто не прописан. А документы оформлены заранее. Это дает возможность провести сделку за 1–2 дня;
- первый плюс влечет за собой второй: сделка не зависит от колебаний цен на рынке. Зачастую «чистые квартиры» несколько дороже. Но покупка другого жилья взамен проданного иногда затягивается на месяцы, за это время недвижимость может вырасти в цене;
- вероятность срыва сделки минимальна. Опять же, нет взаимоувязанной цепочки по покупке-продаже жилья, поэтому больше вероятность, что сделка состоится;
- зачастую возможен торг с продавцом. Поскольку нет необходимости уложиться в определенную сумму на покупку другого жилья, продавец может снизить цену. Особенно это касается случаев, когда собственник живет в другом городе и ему легче немного уступить, чем снова искать покупателей.
Рекомендации продавцам
Риски продавца можно легко исключить, если придерживаться определенных правил:
- Если вам действительно необходимо честно и быстро продать квартиру, обратитесь к специалистам. Заплатив комиссионные, вы избавите себя от необходимости указывать домашний телефон в объявлении, отвечать на сотни звонков, знакомиться с потенциальными покупателями.
- При продаже квартиры минуя агентство, вы можете не получить желаемые деньги. Мошенники умеют сбивать цену. И квартира уйдет им за половину реальной стоимости. Риелторы зарабатывают себе на жизнь продажей недвижимости. Они знают особенности квартир, которые могут снизить их реальную цену. Например, в вашем подъезде живут наркоманы или бабушка кошатница. Естественно, продать такую квартиру по рыночной цене невозможно.
- Выставив на продажу квартиру, вы должны получить за нее деньги. Встает вопрос о безопасном расчете за покупку. Где и как его проводить? Лучший вариант для обеих сторон – банковская ячейка. Выберите нейтральный банк, устраивающий обе стороны. Этот важный для обеих сторон момент оговаривают уже при оформлении задатка. Правильно заключенный договор доступа к банковской ячейке не даст обмануться ни покупателю, ни продавцу.
Основная сложность при совершении ипотечных сделок состоит в урегулировании интересов большого числа участников и осуществлении взаиморасчетов. Причиной разрушения альтернативной цепочки может стать как изменение запросов продавцов, вызванное, например, резким ростом цен на недвижимость, так и выявление юридических изъянов в документах на ту или иную квартиру. Поэтому необходим юридический аудит участвующих в сделке квартир во избежание разрыва цепочки.
Юридические гарантии исполнения обязательств по альтернативной сделке фиксируются договорами купли-продажи и четко регламентированным порядком доступа сторон сделки к банковским ячейкам, через которые производятся расчеты. Их количество зависит от того, сколько квартир встроено в цепочку.
Процедуре расчетов предшествует так называемая вычитка договоров сторонами и согласование схемы взаиморасчетов в день сделки. После закладки денег все участники сделки подписывают договоры купли-продажи, а затем сдают документы в Росреестр. Условием доступа продавцов к ячейкам является регистрация всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. «В договоры купли-продажи включается оговорка об их синхронной государственной регистрации. Откровенно говоря, это не гарантирует сторонам сделки 100-процентную юридическую защиту, однако в целом нивелирует риски неисполнения обязательств», – подытоживает адвокат Олег Сухов.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Свободная или чистая продажа квартиры – это сделка, заключающаяся только между двумя участниками: покупателем и продавцом. Это наиболее простая на рынке недвижимости ситуация. В результате проведения процедуры одна сторона получает деньги, квартира освобождается от прописанных лиц, их личных вещей и переходит в собственность второй стороне.
Ответ на вопрос, что значит свободная продажа квартиры в объявлении, достаточно простой. Термин означает прямую сделку, при которой отсутствуют промежуточные юридические операции и мероприятия. Продавец желает получить свои деньги и не планирует покупать новое жилье вместо квартиры, которую реализует. Поэтому покупатель после заключения сделки и юридического оформления может использовать недвижимость и не ждать момента, когда бывшие жильцы выселяться.
Некоторые граждане ошибочно воспринимают термин «свободная продажа». Люди под значением словосочетания нередко понимают сделку без комиссии, просто заключение договора согласно действующему законодательству или, например, продажу без посредничества.
Рекомендации покупателям
Не стоит на слово верить объявлению о чистой продаже. Часто, продавец, чтобы быстрее продать жилье употребляет данное словосочетание, например, когда подобрал устраивающую его новую квартиру и скорее хочет продать старую. Этот вариант не является чистой продажей. Продавцы проживают в квартире и могут передумать в последний момент.
Постараемся по вторичным признакам вычислить не совсем честных продавцов:
- Читайте каждую букву объявления. Там часто со словосочетанием «чистая» или «свободная» могут стоять две, вроде бы ничего не значащие буква – АП. Это продавец так завуалировал свою альтернативную продажу, в надежде быстрее продать квартиру.
- Позвоните по указанному номеру телефона и в обычном разговоре о продаваемой недвижимости задайте вопрос о том, когда он вывезет свои вещи с квартиры. Обычные граждане не могут сразу соврать на прямой вопрос и начинают что-то говорить несуразное. К мошенникам это не относится. Все варианты ответов на вопросы мыслимые и немыслимые они отрабатывают достоверно.
- Визит на продаваемый объект. Даже если в этот период в квартире никто не присутствует, понять, что в ней проживают, не сложно. Хозяин может уверять, что они уже выезжают, даже часть вещей упакована. Вопрос, а почему до сих пор не выехали? К тому же это могут быть арендаторы.
- Встретьтесь с продавцом в непринужденной обстановке, например, в кафе. Поговорите о жизни, семье, работе. Можете выяснить массу интересных вещей. Например, о том, что сестра не знает о смерти родителей, чью квартиру он продает.
- Выясните наличие прописанных людей на продаваемой жилплощади. Для чистой продажи квартиры – это риск, который необходимо устранить до подписания сделки.
- Продавец чистой квартиры стремится завершить сделку быстрее. Если владелец тянет время (болеет, в командировке, сын женится) значит, есть подводные камни, о которых мы не знаем. Чтобы обезопасить себя от этой временной задержки, рекомендуем в договоре аванса прописать пункт о передачи квартиры в день сделки. Если продавец не желает прописать такой пункт, то здесь просматривается альтернативная продажа.
И еще одна рекомендация. Не размещайте в газетах объявление «куплю квартиру». Это не приблизит вас к желаемой сделке, к тому же просто небезопасно.
Термином «чистая продажа» риелторы и собственники пользуются для того, чтобы обозначить особый тип жилья. Как говорилось выше, это означает, что у квартиры нет долгов, ограничений и в ней нет зарегистрированных людей. Более того, чистая квартира собственнику не нужна, продавец заинтересован лишь в получении денег, которые будут выручены при продаже.
Самый популярный случай чистой продажи — это реализация жилой площади, которая была получена в наследство несколькими людьми. Продавцы лишь заинтересованы в получении своей доли наследства.
Покупая чистую квартиру, вы будете уверены, что вам не придется ждать, когда хозяева жилой площади найдут себе другое подходящее жилье и съедут. Этот момент в разы упрощает сделку.
У квартир в чистой продаже есть недостаток — они стоят примерно на 5% дороже, чем рядовые жилые площади.
Альтернативная сделка
Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.
Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».
В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.
«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.
Главные участники такого договора:
- покупатель первой квартиры;
- продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
- продавец второй (альтернативной) квартиры.
Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.
Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:
- поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
- придется много контактировать с другими участниками цепочки;
- большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
- возможна несогласованность действий участников цепочки;
- стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.